1. 北京二手房能贷款吗,次新老破小老破大老公房都是分别对应哪类房子?
北哥,您好,最近在看朝阳和东城的房子,想着最好的西城和海淀学区够不着,也能占个差不多的学区坑儿。但是在实际看房中,经常会碰到80、90年代的房子,甚至70年代的也不少。那么,您对房龄是如何界定的?我经常听到的次新、老破小、老破大、老公房都是分别对应哪类房子?我应该怎样选择?
你好,你的问题非常具体。我按照容易看懂的逻辑,分列出来。
我们以三大分类为轴心,以房龄为半径,展开梳理。
一、在贷款形式上
在三大分类里,房龄对贷款的影响是最直接的。简单来说,就是北京的房子具备了金融属性,但是房产这种资产,也是有折旧的,所以银行对房子的“年龄”有比较高的要求,来确保他们放出贷款的安全性和回收资金的稳定性。主要分两个方面:
1. 按揭贷款对房龄的要求
因为北京的按揭贷款最长只能贷25年,导致了很多80年代初的房子,都能够贷满25年,你每次问中介的时候,他们会安慰你说“没事,哥,咱们这个85年的房子,一协调就能贷满”,但从未来变现出手上看,这不是什么好事情,容易误导很多新手买家。你想想,大多数买房者都是用来住的,至少5-8年以后才考虑出手。而你买了80年代甚至70年代的房子,未来接盘的买家,要不要贷款的?肯定是要的,毕竟房子越来越贵,全款买得起的人毕竟是少数。买你房子的人越来越少,一定是坏事。
给你一个比较客观的结论:最好不要入手90年之前的房子,实在遇到不错的,85年是底线。
2. 抵押贷款对房龄的要求
因为抵押贷款的特殊性,它对房龄和小区的要求非常高(小区涉及的是物业,后面讲),仅以最近平安银行的抵押贷款要求为例(见【图1】),超过30年,人家就不接你的房子。除非特殊沟通,否则就是NO。有的银行,利率很低,甚至低于4%,但是对房龄的要求,非常明确,25年为限,也就是说,1995年以后的房子免谈。
从这一点上看,为了以后再融资的方便,房龄也是不要太老旧。庆幸的是,商业银行那么多,总有一个适合的,所以尽量控制在90年以后为好。
综上小结:从贷款角度看,1990年以前的房子,尽量不要碰。
二、在学区与非学区上
这一点很明确,学区房,卖的是那一张“学票”,无论房龄几何,只要学区够硬,房龄真不算大问题,一定不缺乏流动性,总会有买不起新房子的学区爱好者为你接盘。
而非学区就完全不一样(非学区并不是没有学区,指的是学区差),特别是老破小非学区,一定严格按照我在“一”里面的建议,坚决不碰、不碰、不碰。
(【图2】是北京实验二小的学区房,出来一套秒杀一套,环境?能上学要什么环境!)
三、在物业类型和建筑品质上
这种东西,就有点“非量化”的意思了,讲的是体验和感受。
物业类型,其实也分很多种,你提到的次新房,一般都是商业化的物业公司管理,在北京来说,基本能达到“一分钱一分货”的要求,房龄一般在2005年以后(15年内)都算次新。再往前的,一般有单位统一管理的那种物业,老公房里是最常见的,这种小区,别看房龄挺长,实际环境很棒的,居住人群简单、体验好;还有一部分是小物业公司或者居委会花钱管理的,这种物业类型,集中在90年代的小区。体验都比较一般,优点是便宜,5毛钱一平米的物业费在北京也是有很多的。
(物业方面,有个特殊情况,部分银行是有《小区白名单》的,无论什么房龄,有的小区物业牛B,照样可以上《白名单》)
建筑品质,我国楼房的建设整体分为三个时期,以6-7层板楼为主的先行期、以老破大为主导的过渡期和以现代化住宅逐渐普及的升华期。时间线基本为2000以前、1995-2005(时间有重叠)、2005以后,如果非要单独区别,2015年以后演变成更为合理的现代化住宅,89平米的小三居随处可见(这和我国的7090政策有关)。其中的1995-2005(2002鼎盛)时期建造的住宅,都是那种蝶式塔楼,两梯六户到三梯十二户不等,外墙斑驳、户型垃圾、采光很差,优点是在同一个区域比较便宜、有电梯,面积大的话,抵押后获得现金会多一些,这种房子,就是你提问中的老破大。(【图3】为北京丰台刘家窑附近塔楼“老破大”)
2. 可以公积金和商贷一起贷款吗?
公积金和商贷一起贷款,称为混合贷,在北京是可以用的。
不过北京市目前公积金贷款政策有变化,是根据你在北京缴纳公积金的年限计算贷款金额。缴存满一年贷10万,两年20万,以此类推,最高120万。
国管公积金前几天刚刚出新政策,认房认贷,但是一般为国企单位职工才会有,而且国管的公积金一般都比较麻烦。
另外还有一种:中直公积金。这个是中央直属单位职工才会有的,数量比较稀少。
一般公司和企业缴存的都是“市属公积金”。
混合贷一般新房的开发商不会支持购房人用混合贷,时间长,回款慢,手续还多一两步。他们会要求直接使用合作银行进行商贷。
购买二手房时,可跟中介说清楚要用混合贷,并告知自己的公积金是什么类型,或者他们根据你的公积金银行卡卡号等也能分辨是什么公积金。
二手房混合贷的评估报告,需要是公积金管理中心认可的评估公司出具。每笔评估费600元。不过这个不用担心,中介会帮你联系,你只需要准备需要的资料和等中介通知就可以了。
(我是老白,希望回答对你有所帮助)